Recuperar los gastos de la hipoteca

Recuperar los gastos de la hipoteca

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El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de diciembre del año 2015, declaró abusivas las cláusulas que imponen al consumidor –prestatario– todos los costes derivados de la formalización del contrato de préstamo hipotecario como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco –prestamista–.

Sostiene el Tribunal Supremo que, si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente, la elevación a público de la hipoteca conforma una garantía real, un título ejecutivo, y se adopta en beneficio del banco, por lo que éstos deberían asumir los gastos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos. Al no permitirse una distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio relevante al consumidor, que no hubiera aceptado estas cláusulas en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparecen expresamente recogidas en el catálogo de cláusulas que la Ley tipifica como abusivas (art. 89 TRLGCU).

Una cláusula abusiva en los préstamos hipotecario es definida como una cláusula no negociada individualmente, sino que ha sido impuesta por la entidad financiera, y que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio entre las partes en perjuicio del consumidor (art. 82 TRLGCU).

La sentencia es muy importante porque establece jurisprudencia: los juzgados y tribunales de España deben seguir el criterio del Tribunal Supremo; y cada vez son más los beneficiados por la sentencia del Supremo, que permite recuperar los 3.000 euros de media que cuestan estos trámites.

No todos los contratos hipotecarios son iguales, y por tanto no todos incluyen los mismos gastos, sino que dependerá de la entidad financiera con la cual se contrató el préstamo hipotecario. Para entendernos, existen dos grandes grupos de gastos: los gastos de compraventa de la propiedad y los gastos de escrituración de la hipoteca. Estos últimos gastos son los que correspondería pagar a la entidad. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a oscilar entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.

Por otro lado, tanto el art. 89 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios como el art. 6 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, estipulan nulas de pleno derecho las cláusulas abusivas y se tendrán por no puestas.

La también reciente sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, que, rectificando al TS, dictaminó la imposibilidad de limitar en el tiempo los efectos de restitución de una cláusula suelo declarada nula, por lo que, –aunque algunos defiendan que esta sentencia afecta únicamente a los que siguen pagando una hipoteca o a los que la hayan amortizado después de diciembre de 2011– a nuestro juicio, en toda hipoteca, aunque sea de hace 20 años, se puede reclamar la devolución de los gastos soportados injustamente, porque en los supuestos de nulidad de pleno derecho LAS ACCIONES DE NULIDAD SON IMPRESCRIPTIBLES. Tan sólo en el caso de que el banco sea BBVA, existiría una prescripción de la reclamación (al haberse pronunciado el Supremo) en diciembre de 2020.

Sólo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

En primer lugar hay ponerse en contacto con la sucursal del banco y exponerles el caso. Si no acceden, se debe poner una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquélla, solicitando la devolución de los gastos abonados. Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, sin respuesta, o haber obtenido una contestación negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente acción judicial.

Por el tipo de procedimiento judicial será necesaria la intervención de Abogado y Procurador. Igualmente, debido a la complejidad del asunto, es recomendable acudir a un Abogado experto desde el principio.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA RECLAMACIÓN

  • Escritura de préstamo hipotecario que suscribió con la entidad bancaria.
  • Escritura de las ampliaciones, subrogaciones o novaciones posteriores (en caso de haberlas realizado).
  • Último recibo de pago de la hipoteca (si sigue vigente).
  • Factura de la Notaría en la que se formalizó la escritura del préstamo hipotecario.
  • Factura del Registro de la Propiedad en el que se inscribió la vivienda.
  • Carta de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
  • Factura de la gestoría tramitadora (si su intervención ha sido impuesta por el banco).
  • Certificado de empadronamiento (si es la vivienda habitual).
  • Escritura de cancelación de hipoteca (si estuviera ya cancelada).

En caso de no disponer de estos documentos, se puede reclamar al banco y la entidad debe facilitarlos.

Envíanos la documentación y nuestro equipo de Abogados y Economistas especializados en Derecho Bancario y Financiero estudiará, sin ningún compromiso, la viabilidad y la cantidad que tu banco debería devolverte.

  • Envíos Electrónicos: [email protected]
  • Envíos Postales: De Bem Abogados, Avda. de Asturias, 39 - 1º E, 28029 Madrid

En menos de 24 horas te informaremos sobre la cantidad que puedes recuperar y la viabilidad de la reclamación.

Si te decides a reclamar dichos gastos de tu préstamo hipotecario, el coste de nuestros servicios a los afectados es de 99,00 Euros (IVA incluido) + el 15% del importe que se consiga recuperar, cobrando este porcentaje únicamente cuando el cliente haya recuperado su dinero.

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de Bem Abogados